Simulateur

Achat ou Location de votre résidence principale ?

Simulez et comparez votre patrimoine net dans les deux scénarios, année par année. Trouvez le point de bascule à partir duquel l'achat devient plus rentable.

Achat vs Location : quel est le meilleur choix financier ?

Il n'existe pas de réponse universelle. L'achat crée un effet de levier immobilier et force l'épargne, mais immobilise l'apport et génère des coûts incompressibles (frais de notaire, taxe foncière, entretien). La location libère ce capital pour l'investir, ce qui peut produire un patrimoine net supérieur — au moins sur le court et moyen terme. La décision rationnelle dépend du point de bascule propre à votre situation.

Ce simulateur compare votre patrimoine net dans les deux scénarios, année par année, et détecte automatiquement le point de bascule.

Comparaison des scénarios Achat et Location + Investissement
Critère	Achat	Location + Investissement
Capital initial mobilisé	Apport + frais de notaire (~7-8%)	Même somme investie en bourse
Patrimoine comptabilisé	Valeur du bien − dette restante	Capital financier (apport + épargne mensuelle)
Charges récurrentes	Mensualité + taxe foncière + copro + entretien	Loyer mensuel
Épargne différentielle	Investie après remboursement du crédit	Investie chaque mois dès le départ

Le bien

Prix du bien (€) *

Prix d'achat affiché, hors frais.

Apport personnel (€) *

Capital que vous injectez dès le départ.

Frais de notaire (%) *

~7-8% dans l'ancien, ~3% dans le neuf.

Frais d'agence (€) *

0 si inclus dans le prix ou achat entre particuliers.

Appréciation annuelle du bien (%) *

Estimation : 1-2% hors grandes métropoles, 2-3% Paris/Lyon.

Le crédit immobilier

Taux du crédit (%) *

Taux nominal annuel.

Durée (années) *

Assurance emprunteur (%/an) *

% du capital emprunté. Défaut : 0,3%.

Charges propriétaire

Charges de copropriété (€/mois) *

Taxe foncière (€/an) *

Entretien & travaux (%/an) *

% de la valeur du bien. Défaut : 1%.

Scénario location

Loyer mensuel (€, charges incluses) *

Ce que vous paieriez pour louer un bien équivalent.

Revalorisation annuelle du loyer (%) *

Indexé sur l'IRL (~2%/an en moyenne).

Investissement financier (scénario location)

Rendement brut annuel (%) *

ETF monde : ~7%. Prudent : 4-5%.

Fiscalité sur les gains (%) *

PFU 30% (flat tax). PEA après 5 ans : ~17,2%.

Horizon de comparaison (années) *

Avertissement

Cet outil est fourni à titre purement informatif et éducatif. Les projections présentées reposent sur des hypothèses simplifiées (rendements constants, appréciation linéaire, fiscalité forfaitaire) qui ne reflètent pas nécessairement votre situation réelle ni l'évolution future des marchés immobiliers ou financiers.

Les résultats obtenus ne constituent pas un conseil en investissement, un conseil financier, fiscal ou juridique, et ne sauraient engager la responsabilité de CalculPatrimoine. Toute décision d'achat immobilier ou d'investissement doit être prise après consultation d'un professionnel habilité (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, courtier en crédit).

Vérifiez systématiquement les hypothèses retenues au regard de votre situation personnelle et des conditions de marché en vigueur.